别墅市场有点热闹。3月以来，广州陆续有二手别墅盘成交案例发生钱坛子，更有沉寂四年的小区出现成交；杭州的二手别墅则是从年初至今节节攀高，成交价、成交套数都在上扬，绿城桃花源前五个月的成交量已达到2024年全年的水平。
新供应的别墅类产品也同样受到市场青睐，上海有风貌别墅项目开盘即罄，苏州今年联排合院的成交套数已达2024年的7成。
随着房地产市场的持续调整，高层住宅产品供大于求，同时，购房者的改善类需求越发强烈，2022年后很多购房者开始向往“有天有地有院子”的生活，土地供应端也开始出现松动。根据中指数据监测，2024年，22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达18%，较2023年提升6.3个百分点。
业内认为，低密度地块往往较为优质，通常能够实现高溢价成交，有助于稳定和提升土地市场的整体信心。同时，这类地块的开发也将增加市场上别墅、联排类低密住宅产品的供应量，能更好地满足不同层次购房者尤其是改善型购房者的需求，预计这些项目的入市将对楼市将形成重要支撑。
别墅类产品成交放量
广州市场迎来多宗二手别墅的成交。5月上旬，楼龄超过20多年的二手别墅盘黄沙岛出现了成交案例，这套建面超380平方米的别墅成交价2018万元，单价约5.23万/平方米。该楼盘的上次成交要追溯到2021年。
同样在5月上旬，位于广州番禺区的绿茵岛花园也成交了一套二手别墅，这套成交价也在2000万元以上，建面约334平方米，单价则攀上了6万/平方米。
广州链家星河湾分店经理陈秋玲向记者透露，5月底绿茵岛花园还有一套江边独栋别墅成交，建面约380平方米、成交价也在2000万元。“我们片区有荔芳园、银湾、裕景花园、珠江花园、绿茵岛等多个包含别墅产品的项目，近一年来别墅的带看和成交比之前都有所增加，不少是来自海珠、天河、白云区的高校老师。”
今年以来，广州番禺区已有多宗总价2000万-3000万的二手别墅成交。贝壳找房的成交信息显示，3-4月份，共有4套别墅成交，二手别墅红盘锦绣香江有一套房源的成交价达到3800万，单价触及9.7万元/平方米的高位。
陈秋玲表示，别墅产品近来开始受到更多关注，主要受“地段+稀缺性”的影响，虽然平层产品越来越多，但地段好的别墅产品数量不变，客户的购房理念也在发生改变，他们更倾向通过产品的稀缺价值进行资产保值。
值得一提的是，上述成交的几套二手别墅中钱坛子，有不少存在四五百万级别的降价幅度或挂牌周期较长的情况。
在山水资源丰富的杭州，市场对别墅的热情更高。4月底，鲜少有房源面世的杭州老牌豪宅林语别墅有一套独栋别墅以6000万元成交，折合单价约9.4万元/平方米。
杭州贝壳研究院提供的数据显示，2025年前5个月，包括九溪玫瑰园、林语别墅、绿城桃花源、绿城西溪云庐、湘湖壹号等在内的五个典型别墅项目在内，目前已有44套成交，达到去年成交总量的约67%。2024年前述五个二手别墅项目共计成交约65套。
位于余杭区的老牌别墅项目绿城桃花源是今年的成交主力。绿城桂兰豪宅经理方佳贝告诉记者，这个项目2024年全年成交40套，今年到目前签合同、交定金的房源已有40多套，不少客户就是业主，在小区内为子女多购置一套。
方佳贝表示，在杭州购买别墅的多是浙江籍的企业家，有些是在杭州工作生活，也有部分外地富豪在限购放开后拥有购房资格，选择到省会购置一套稀缺资产。此外，春节期间Deepseek火出圈，以此为代表的“杭州六小龙”进入大众视野，把很多企业吸引到杭州来，带来了很多新客户。
市场存在需求
不只是二手别墅，各地市场上供应的别墅类新盘也备受购房者青睐。上海独有的风貌别墅产品在2024年大量上市，被称为“风貌元年”。这类产品既保留了历史风貌保护建筑，也具备很多现代改良因素，并且多位于城区较为核心的位置，容易受到高净值人群的关注。
2024年6月，中海·顺昌玖里&中海·恒昌玖里的49套风貌别墅入市，套均总价1.1亿元，单价亦高达29万元/平方米，实现首开售罄；2025年初入市的保利·外滩序滨江花园别墅，也获得了首开去化率80%、二次加推去化90%的好成绩。
在苏州市场，别墅类产品的新增供应旺盛，成交亦表现亮眼。克而瑞统计数据显示，2024年，苏州市区共有15个楼盘有别墅房源供应，产品包含叠加、联排、双拼、独栋，多个别墅楼盘走出了销售独立行情，其中绿城玫瑰园以超45亿元的销售额位列苏州各大楼盘之首。
近年来，随着经济社会的发展和生活条件的改善，越来越多购房者的置业目光已经开始转向别墅。
旭辉建管总裁刘冰洋就发现，2022年之后有很多客户开始向往“有天有地有院子”，期待另外一种生活。过去从平房搬到高楼，高楼住够了要去郊区享受清净和宽敞，但发现郊区发展不够成熟后，就要重新回到市中心；在受到疫情影响之后钱坛子，大家发现还是自家有院子比较好。
深耕苏州市场十余年的一位华东房企内部人士也向记者表示，疫情之后，确实有一波对此类改善型需求的释放，2022年时，苏州市场的叠加、联排合院的总成交量突破2000套，达到了一个小高峰。
这一情况也出现在杭州市场。方佳贝告诉记者，2020年之后，杭州的别墅受关注就开始提高，很多二手别墅就开始涨价，但不少客户出于支持企业运作等需求，暂时没有直接进入市场，直至2022年许多豪宅客户手中现金流开始稳定，便下单购置房产。也是在这一年，桃花源的成交达到了21套。
上述华东房企内部人士也表示，当前市场有这样的客观需求，不管在哪个城市，当地都有这类高净值人群要有不同的生活体验，所以当市场提供这类产品时，就会有购买意愿。
低密地块供应增加
过往几十年里，别墅类产品的供应都被严格限制。
回溯过往，自上世纪90年代起，为提高土地利用率，国家就出台规定限制别墅用地，此后几乎每隔一年就会发布一条新规限制别墅的审批和建设，例如2010年明确严禁向别墅供地，2012年提出住宅项目容积率不得低于1.0的标准。
容积率对住宅产品形态起着关键性的影响作用。一般而言，高容积率地块对应着高层住宅，而低容积率才能提供更多人均占有空间、更长日照时间、更宽小区路面，带来更舒适的居住体验。
容积率对住宅形态有决定性影响。明源地产研究院数据显示，一般来说，独栋别墅的容积率要求在0.2-0.5之间，联排通常在0.4-0.7之间，叠拼0.8-1.2，洋房则在1.5-2.0。当国家将宅地容积率的红线定在1.0，就从操作层面把纯别墅挡在了门外。此后“限墅令”越发严格。
但随着房地产市场的持续调整，高层住宅产品供大于求，购房者的要求不断迭代升级，对改善类产品的诉求越发强烈，土地供应端也开始出现松动。
2023年9月底，自然资源部发文，提出建议土地拍卖中的地价限制，并建议取消远郊城区新供宅地容积率不低于1.0的限制等。这意味着“限墅令”迎来松绑。
此后，各地的低容积率地块明显增加。例如杭州，2023年上半年就有低密地块上市，“但上半年时大多数地块容积率还是集中在1.5~2之间，”中指研究院华东大区常务副总高院生表示，2023年下半年，伴随着土拍政策的调整，容积率低于1.5的地块明显增多。
2024年，随着各项政策的持续宽松，地方政府通过增加核心地块供应，不断优化土地出让条件，降低供应宅地的容积率。
根据中指数据监测，2024年，22个重点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比达18%，较2023年提升6.3个百分点，其中，济南、无锡宗数占比均超40%；天津、南京、重庆宗数占比均在20%以上。
与此同时，一线城市也开始在郊区重新出现纯别墅地块。亿翰智库统计，上海2022年-2024年8月供应的土地容积率低于1.5的不超过15宗，2024年7月青浦区土地推介会上出现了3宗规划容积率仅为0.8的地块。根据现在的开发建设条件和实际产品设计情况来看，有资深业内人士表示，容积率低于1.2可以做出联排产品；容积率在1.3左右，就可以做叠拼、洋房产品。
各大城市中，苏州表现较为突出。据克而瑞监测，2024年，苏州市区已经挂牌的51宗宅地，容积率在1-1.1之间的，就有28宗，这一容积率指标意味着可以建造联排，甚至双拼、类独栋这类别墅产品。
这已在苏州的新房供应中有明显的体现，上述华东房企内部人士提供的数据显示，2024年，苏州当地联排合院供应套数共314套，同比增长约3倍；2025年至今，这一趋势延续，联排合院的供应目前已有超380套。“目前苏州核心区别墅供应带动量价齐升，预计今年下半年到2026年，别墅类产品供应会进一步加大。”
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者
郑娜
相关阅读
苏州碳普惠市场规模领跑长三角位于张家港的信义光伏微电网项目今年3月正式投运，41兆瓦分布式光伏板在阳光下熠熠生辉，年发电量超1.8亿千瓦时，相当于为地球“减负”约17.9万吨二氧化碳。
25 06-10 12:03
苏州公积金新政发布，7月1日起正式施行苏州市住房公积金管理中心近日升级《苏州市灵活就业人员参加住房公积金制度试点实施细则》。
21 05-28 14:53
2025年杭州市政府工作报告（全文）2025年经济社会发展主要预期目标：地区生产总值增长5.5%左右，全社会研发经费投入强度4%以上，城镇调查失业率控制在5%以内，居民消费价格指数涨幅2%左右，居民收入增长与经济增长基本同步。
90 05-28 14:29
划重点！2025年杭州政府工作报告来了2025年杭州政府工作报告来了。
86 05-23 14:53
杭州“放大招”支持足球发展 足球将纳入中考体育选考项目《杭州市加快推进全国足球发展重点城市建设若干措施》正式印发钱坛子，将于2025年6月1日起施行。
16 05-15 14:55 一财最热 点击关闭富深所提示：文章来自网络，不代表本站观点。
沪深京指数
热点资讯
